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【例 18】承租人与出租人签订了一份租赁合同，约定自租赁期开始日 1年内不
可撤销，如果撤销，双方将支付重大罚金，1年期满后，经双方同意可再延长1年，
如有一方不同意，将不再续期，且没有罚款。假设承租人对于租赁资产并不具有重大
依赖。
分析：在此情况下，自租赁期开始日起的第 1年有强制的权利和义务，是不可撤
销期间。而此后 1年的延长期并非不可撤销期间，因为承租人或出租人均可单方面选
择不续约而无需支付任何罚款。
（三）续租选择权和终止租赁选择权
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在租赁期开始日，企业应当评估承租人是否合理确定将行使续租或购买标的资产
的选择权，或者将不行使终止租赁选择权。在评估时，企业应当考虑对承租人行使续
租选择权或不行使终止租赁选择权带来经济利益的所有相关事实和情况，包括自租赁
期开始日至选择权行使日之间的事实和情况的预期变化。
需考虑的因素包括但不限于以下方面:
( 1 ) 与市价相比，选择权期间的合同条款和条件。例如：选择权期间内为使用租
赁资产而需支付的租金；可变租赁付款额或其他或有款项，如因终止租赁罚款和余值
担保导致的应付款项；初始选择权期间后可行使的其他选择权的条款和条件，如续租
期结束时可按低于市价的价格行使购买选择权。
( 2)在合同期内，承租人进行或预期进行重大租赁资产改良的, 在可行使续租选
择权、终止租赁选择权或者购买租赁资产选择权时, 预期能为承租人带来的重大经济
利益。
( 3)与终止租赁相关的成本。例如，谈判成本、搬迁成本、寻找与选择适合承租
人需求的替代资产所发生的成本、将新资产融入运营所发生的整合成本、终止租赁的
罚款、将租赁资产恢复至租赁条款约定状态的成本、将租赁资产归还至租赁条款约定
地点的成本等。
( 4)租赁资产对承租人运营的重要程度。例如，租赁资产是否为一项专门资产，
租赁资产位于何地以及是否可获得合适的替换资产等。
( 5)与行使选择权相关的条件及满足相关条件的可能性。例如，租赁条款约定仅
在满足一项或多项条件时方可行使选择权，此时还应考虑相关条件及满足相关条件的
可能性。
租赁的不可撤销期间的长短会影响对承租人是否合理确定将行使或不行使选择
权的评估，通常，租赁的不可撤销期间越短，承租人行使续租选择权或不行使终止租
赁选择权的可能性就越大，原因在于不可撤销期间越短，获取替代资产的相对成本就
越高。此外, 评估承租人是否合理确定将行使或不行使选择权时，如果承租人以往曾
经使用过特定类型的租赁资产或自有资产，则可以参考承租人使用该类资产的通常期
限及原因。例如，承租人通常在特定时期内使用某类资产，或承租人时常对某类租赁
资产行使选择权，则承租人应考虑以往这些做法的原因，以评估是否合理确定将对此
类租赁资产行使选择权。
续租选择权或终止租赁选择权可能与租赁的其他条款相结合。例如，无论承租人
是否行使选择权，均保证向出租人支付基本相等的最低或固定现金，在此情形下，应
假定承租人合理确定将行使续租选择权或不行使终止租赁选择权。又如，同时存在原
租赁和转租赁时，转租赁期限超过原租赁期限，如原租赁包含 5年的不可撤销期间和
2年的续租选择权，而转租赁的不可撤销期限为 7年，此时应考虑转租赁期限及相关
租赁条款对续租选择权评估的可能影响。
购买选择权的评估方式应与续租选择权或终止租赁选择权的评估方式相同，购买
选择权在经济上与将租赁期延长至租赁资产全部剩余经济寿命的续租选择权类似。
【例 19】承租人签订了一份设备租赁合同，包括 4年不可撤销期限和 2年期固
定价格续租选择权，续租选择权期间的合同条款和条件与市价接近，没有终止罚款或
其他因素表明承租人合理确定将行使续租选择权。因此，在租赁期开始日，确定租赁
期为 4年。
【例 20】承租人签订了一份建筑租赁合同，包括 4年不可撤销期限和 2年按照
市价行使的续租选择权。在搬入该建筑之前，承租人花费了大量资金对租赁建筑进行
了改良，预计在 4年结束时租赁资产改良仍将具有重大价值，且该价值仅可通过继续
使用租赁资产实现。
分析：在此情况下，承租人合理确定将行使续租选择权，因为如果在 4年结束时
放弃该租赁资产改良，将蒙受重大经济损失。因此，在租赁开始时，承租人确定租赁
期为 6年。
（四）对租赁期和购买选择权的重新评估
本准则规定，发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理
确定将行使相应选择权的，承租人应当对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选
择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估，并根据重新评估结果修改租赁期。承租
人可控范围内的 1 R大事件或变化包括但不限于下列情形:
( 1 )在租赁期开始日未预计到的重大租赁资产改良，在可行使续租选择权、终止
租赁选择权或购买选择权时，预期将为承租人带来巫大经济利益；在租赁期开始日未
预计到的租赁资产的重大改动或定制化调整；
( 2) 承租人做出的与行使或不行使选择权直接相关的经营决策。例如. 决定续租
互补性资产、处置可替代的资产或处置包含相关使用权资产的业务。
如果不可撤销的租赁期间发生变化. 企业应当修改租赁期。例如，在下述情况下，
不可撤销的租赁期将发生变化：一是承租人实际行使了选择权，但该选择权在之前企
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业确定租赁期时未涵盖；二是承租人未实际行使选择权，但该选择权在之前企业确定
租赁期时已涵盖；三是某些事件的发生，导致根据合同规定承租人有义务行使选择权，
但该选择权在之前企业确定租赁期时未涵盖；四是某些事件的发生，导致根据合同规
定禁止承租人行使选择权，但该选择权在之前企业确定租赁期时已涵盖。
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