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房地产资管新规“三条红线”变五条

时间:2021-02-10 11:21:54  来源:搜狐网  作者:

12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。自2021年1月1日起正式实施。

《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。

通知明确提出,设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。

央行和银保监会在答记者问时表示,建立房地产贷款集中度管理制度,是为了提高金融体系的韧性和稳健性,促进房地产市场平稳健康发展。

四个月前,监管部门曾给房企设置了“三道红线”,以此约束房企的债务率。此次“两道红线”虽未直接针对房企,实际也是间接调控楼市之举。

至此,中国楼市“五道红线”压身。

01

房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构(不含境外分行)房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例(以下简称房地产贷款占比)和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例(以下简称个人住房贷款占比)应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限,开发性银行和政策性银行参照执行。

根据央行发布的公告,房地产贷款集中度管理要求如下:

02

为制度平稳有序推进,《通知》明确了过渡期,对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别进行了设置。

《通知》明确,2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年。超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

也就是说,超过红线限定数值的,就要限期整改,降低到红线标准以内。

这也意味着,从今往后,银行再也无法毫无顾忌的发放涉房贷款以及个人贷款了。

这些银行有多少呢?

根据国信证券的数据显示:

中农工建交邮等6大银行,有建行和邮储两家碰到红线,占比30%;

11家主要中型银行,有4家银行碰到红线,占比36%;

15家主要小型银行,有4家银行碰到红线,占比26%;

3家代表性农合机构,无碰到红线。

按照目前各家银行的房贷规模增速,接下来至少有3成的银行,严格控制房贷规模,甚至是降低房产规模。

短时间内,房贷的增速将受到限制,银行向房地产领域灌水的情况也会受到严格把控。

03

其实,这种收缩房地产贷款规模的政策已经酝酿多时了。

2019年以来,人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研,与金融机构进行了充分的沟通。

2019年8月以来银行已经按相关要求在调整应对,并非新发生的事,只是征求意见稿如今定稿出台制度而已。类似闪电早已发生,现在听到的是雷声。

而2020年,监管在房企端设置了融资的“三道红线”,降杠杆将成为所有房地产开发商面临最大的考题和任务。

“房地产市场走势看金融,管住了金融也就管住了房地产。”中原地产首席分析师张大伟指出,房地产贷款是房地产调控最重要的工具。

“两道红线”表面上针对银行,但部分银行调整的压力,会传导至房企。专家表示,按照规定,最近两年,部分银行会进行房贷规模的调整。“如果银行本身有意进行压缩,那么(房企)和银行的业务合作就需要谨慎,防范合作后贷款工作受阻或者说不达预期。”

这些动作足以说明,在“房住不炒”的大背景下,房地产领域的“去杠杆”行动正在徐徐展开。而这样做的主要目的是为了降低和防范房地产金融风险,推动房地产与金融与实体经济平衡发展。

这个新规意味着,以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制,个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

北京房地产商会会长黎乃超表示:央行在这个时间出台规定,与许多房地产开发企业负债率过高有关。

 

据有关数据统计,截至2020年三季度末,A股上市的147家房企中,有67家房企资产负债率达到70%以上,占比达45.58%。其中,28家房企的资产负债率达到80%以上,3家房企超过90%。

此前的“三道红线”所针对的对象是房地产开发企业,从资金流入端控制了房地产的投入,后面的“两道红线”是从资金消费端进一步控制资金的使用,一头一尾卡死了资金对地产业的注入,去杠杆化效应将在未来一年中显现出来。

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