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房地产新收入准则会计核算举例

时间:2021-04-25 16:05:51  来源:  作者:

2131预收账款

一、核算内容

新收入会计准则下,本科目不再核算因房屋销售向客户收取的款项,包括定金、房款、按揭款等,所有上述核算内容均全部转移至“合同负债”中核算。

2132合同负债

一、核算内容

新收入准则下,本科目核算因公司已收客户对价而应向客户转让商品房的义务,即在实际(或视同)交房之前已收取的款项。本科目从实质上替代原“预收账款”的核算实质与核算内容。

二、科目设置

本科目按收款性质设置明细科目,同时按开发项目进行辅助核算。


2132.01房款:指根据商品房销售合同约定,公司已实际收取客户对价而应向客户转让商品房的义务,即在按履约进度向客户转让商品房(非物理形态)之前已收取的款项。

2132.99其他:房款外的其他应在合同负债核算的内容。

三、主要账务处理

(一)收到房款

借:银行存款

贷: 合同负债—房款—现金收款~XX开发项目

应交增值税—销项税—X业务—采用X计税方法—X税率—预交

暂估销项税—地产

为使“合同负债-房款”科目完整的体现房款的流量,便于房款统计与复核,不管该商品房处于何种收款和收入确认状态,凡是收到客户房款时均需通过本科目贷方发生额过账。

(二)在商品房已签订销售合同且按照本手册所述条件达到了收入确认条件时,向客户累计收取的款项超过累计确认收入金额(自动沉淀余额体现)为合同负债(首次确认收入时)

借:合同负债—结转房款收入—XX项目 (2132.09)

贷:主营业务收入--地产(数量金额式核算)--分业务辅助核算

注:此时无需计提增值税,但是其他税费应结转,计入税金及附加。

(三)根据履约进度,在各季度末确认收入

借:合同负债—结转房款收入—XX项目

贷:主营业务收入--地产(数量金额式核算)--分业务辅助核算

四、科目余额说明

本科目期末余额表示公司已收客户对价而应向客户转让商品房的义务,即实际向客户收取的款项大于按照会计确认规则所确认的收入金额。就同一套商品房销售合同而言,合同负债、合同资产(或应收账款)不会同时存在。

1132合同资产

一、核算内容

本科目核算公司已向客户转让商品(非物理状态)而从会计角度看有权收取对价的权利(合格收款权),该权利除了取决于时间流逝之外,还取决于其他因素才能收取相应的合同对价(典型的如商品房销售合同中所约定的收款时间及收款金额),即按照会计确认收入规则所计算的收入金额大于公司实际已向客户收取的房款金额。

二、科目设置

本科目按应收款项类别设置明细科目,按客户进行辅助核算。


1132.01 房款:指根据商品房销售合同约定,公司按履约进度向客户转让商品(非物理形态)而有权收取对价的权利,该权利并不是一项无条件收款权,还取决于履约义务的履行情况等因素(典型的如商品房销售合同中所约定的收款时间及收款金额)。该科目主要适用于新收入准则下,根据履约进度按照商品房销售合同金额与履约进度相乘的金额,大于公司实际已从客户收到的房款的金额,即按照新收入准则下会计角度应该收取的款项净额(指会计角度的应收款项减去已实际收到的款项,显著有别于严格按照商品房销售合同所约定的收款进度下的应收款项)。

1132. 99其他:房款外的其他应在合同资产核算的内容。

三、主要账务处理

(一)在商品房按照本手册确认会计收入前,不使用本科目。

(二)商品房达到收入确认条件时,当累计确认的会计收入超过向客户累计收取的款项的差额确认为合同资产,反之则不需确认合同资产。

1、收到房款(或会员费)

借:银行存款-XX银行

……

贷: 合同负债—房款—现金收款~XX开发项目

合同负债—会员费~XX开发项目

2、商品房达到收入确认条件时(无论是首次确认收入,还是以后期间确认收入),对当时累计确认的会计收入金额超过向客户累计收取的款项的差额确认为合同资产

借:合同资产—房款—XX项目

合同负债—房款—现金收款~XX开发项目

贷:主营业务收入—地产(数量金额式核算)—分业务辅助核算

3、当累计确认的会计收入金额低于向客户累计实际收取的款项时

借:合同负债—房款—现金收款~XX开发项目

贷:主营业务收入—地产(数量金额式核算)—分业务辅助核算

此种情况下,合同资产不会产生和出现。单个销售合同(或每套房屋)对应的合同资产是否需要确认,取决于每次按照新收入会计准则计算的收入金额和客户实际缴纳的房款之间的差额,当累计确认的收入金额大于已收到的房款时,应按照第2个分录进行处理;当累计确认的收入金额小于已收到的房款时,应按照第3个分录进行处理。

4、根据商品房销售合同,在会计角度的合同资产(合格收款权)已经切实转换为向客户收取款项的实际权利时,应将合同资产转入应收账款中核算。由于只有分期付款方式的销售合同才会约定具体的付款时间,考虑到分期付款方式销售金额较小,实物操作中,按履约进度确认收入时可以不进行合同资产与应收账款的转换。当发出交房通知书后,还未收到欠款,必须将合同资产转入应收账款中核算。

借:应收账款—房款—XX项目

贷:合同资产—房款—XX项目

注:实物操作中,无需进行调整

(三)交房前收到款项

借:银行存款 —XX银行

贷:合同负债—房款—现金收款~XX开发项目

借:合同负债—房款—现金收款~XX开发项目

贷:合同资产—房款—XX项目

或应收账款—房款—XX项目

注:实物操作中,无“应收账款—房款—XX项目”

说明:上述分录中冲减科目为合同资产还是应收账款,取决于原挂账时的状态。按照公司商品房销售合同的现状及通常实践,一般而言是冲减应收账款。

(四)当发出交房通知书后,还未收到欠款,必须将合同资产转入应收账款中核算

借:应收账款—房款—XX项目

贷:合同资产—房款—XX项目

四、科目余额说明

本科目期末余额表示按履约进度向客户转让商品(非物理形态)而有权收取对价的权利(合格收款权)。

1131应收账款

一、核算内容

本科目核算应收客户房款欠款金额,指无条件向客户收取客户房款的权利,即公司仅仅随着时间流逝即可收取款项。应收账款科目与合同资产科目的根本区别在于本科目为根据商品房销售合同约定,公司有权向客户收取的款项,而合同资产为根据新收入会计准则规定按照履约进度确认的合格收款权净额,即前者为合同概念,后者为会计概念。

二、科目设置

本科目按应收款项类别设置明细科目,按客户进行辅助核算。


各明细科目的具体核算内容详见原会计核算手册。其中1131.01 房款是指指根据商品房销售合同约定应收取未实际收取的房款,显著区别于按照新收入准则确认的合格收款权(挂账合同资产)。由于只有分期付款方式的销售合同才会约定具体的付款时间,考虑到分期付款方式销售金额较小,实物操作中,按履约进度确认收入时可以不进行合同资产与应收账款的转换。当发出交房通知书后,还未收到欠款,必须将合同资产转入应收账款中核算。

三、主要账务处理

(一)根据商品房销售合同的约定,在会计角度的合同资产(合格收款权)已经切实转换为向客户收取款项的实际权利时,应将合同资产转入应收账款中核算。

借:应收账款—房款—XX项目

贷:合同资产—房款—XX项目

说明:合同资产不能直接作为收取款项的贷方冲减科目,必须先将合同资产转换为应收账款,然后在应收账款中体现收款会计行为。

注:实物操作中,无需进行调整

(二)按照合同约定实际收取房款时

借:银行存款-XX银行

贷:合同负债—房款—XX项目

借:合同负债—房款—XX项目

贷:应收账款—房款—XX项目

该会计分录的含义在于合同负债(相当于原核算手册的预收账款)科目必须充分地完整体现收款的全貌,便于房款收款情况的核对以及报税统计。

(三)商品房交房时,经实测面积的合同金额与原实收金额存在差额的

借:应收账款—结转房款收入 (实测面积大于预售面积)

合同负债—房款—XX项目(实测面积小于预售面积)

贷:主营业务收入 (按实测面积差结转收入)

四、科目余额说明

本科目期末余额表示应向客户无条件收取的款项。

4101.01开发成本

新收入准则确认收入时,对应的商品房还处于在建状态,在开发成本科目中核算。确认收入后,需要匹配、结转对应的成本,为了便于核算,在开发成本科目下,新增一个二级科目“4101.01.09—结转至主营业务成本”,用于新收入准则下的成本结转。

一、科目设置

本科目按开发产品的主要成本项目分别进行明细核算,包括土地成本、前期工程成本、建安工程总成本、基础设施成本、配套设施成本、开发间接费用,同时单独设置成本结转明细科目“结转至开发产品”及“结转至主营业务成本” 。


开发成本科目核算内容除“结转至开发产品”外,其余科目与原核算手册规定一致。新增 “结转至主营业务成本”科目用于新收入准则下的成本结转;“结转至开发产品”用于取得工程竣工验收备案登记证后,将竣工的房产全部(含已经结转成本的部分)结转至开发产品,同时将“开发成本—结转至主营业务成本”中已竣工部分与开发产品对冲。

二、主要账务处理

(一)按履约进度确认收入时,同时匹配、结转主营业务成本

借:主营业务成本—XX项目~XX期~XX物业形态

贷:开发成本—结转至主营业务成本—XX项目—XX物业形态

(二)取得工程竣工验收备案登记证后,将竣工的房产全部(含已经结转成本的部分)结转至开发产品,同时将开发成本—结转至主营业务成本中已竣工部分与开发产品对冲,以便于统计竣工面积等数据。

借:开发产品—出租(辅助核算:XX楼盘X期 洋房)

借:开发产品—出售(辅助核算:XX楼盘X期 联排别墅)……

贷:开发成本—结转至开发产品(不能直接对应每个成本明细科目,口径不一样,开发成本借方是实际成本,贷方结转时是动态目标成本)

然后将“开发成本—结转至主营业务成本” 已竣工部分与“开发产品”对冲

借:开发成本—结转至主营业务成本—XX项目

贷:开发产品—出售(辅助核算:XX楼盘X期 联排别墅)

5101主营业务收入

一、核算内容

本科目核算符合公司收入会计政策的房屋合同金额。

二、科目设置

本科目采用数量金额式核算,按照分期分物业形态辅助核算。

三、主要账务处理

(一)收入确认条件

公司应当在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权,是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。商品房销售合同签订后,客户有权对所售商品房进行出租、转让等行为,也有权阻止其他方使用该商品房,商品房价格涨跌带来的经济利益及损失由客户享有和承担,因此,在商品房销售合同生效时,客户取得了商品相关控制权。

当公司与客户之间的合同同时满足下列条件时,公司应当在客户取得相关商品控制权时确认收入:1.合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务;2.该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务(以下简称“转让商品”)相关的权利和义务;3.该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款;4.该合同具有商业实质,即履行该合同将改变公司未来现金流量的风险、时间分布或金额;5.公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

在合同开始日即满足上述条件的合同,公司在后续期间无需对其进行重新评估,除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。在合同开始日不满足上述条件的合同,公司应当对其进行持续评估,并在其满足上述条件时确认收入。

本公司确认商品房销售收入实现的条件包括:

1、所售商品房已开工建设并取得预售许可证(或政府有权部门颁发的类似销售证照);

2、签订了商品房销售合同,且该销售合同已在政府职能部门(房管局)予以备案;

3、商品房销售合同中明确了所售商品房的具体楼栋及房号、合同价款的支付方式及时间,双方按合同约定条款履行各自的履约义务;

4、商品房销售合同具有商业实质,客户根据合同约定付款时间支付款项将增加公司未来相应时间的现金流;

5、公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回,具体指:

(1)一次性付款和分期付款方式的商品房销售合同,合同中已明确约定付款时间,此时公司通常只需承担信用风险,即随着时间的流逝公司将按合同约定收到款项,即使客户违约,公司可以直接提起司法诉讼并申请法院强制执行而收取款项,即在商品房销售合同生效时,公司就有权且很可能收到合同价款;当有迹象和信息表明客户经济状态发生重大变故的,则表明合同价款收回具有不确定性;

(2)按揭贷款方式的商品房销售合同,合同中约定客户支付首付款后,剩余款项通过银行贷款(含公积金贷款)方式支付给公司,同时合同中约定若因客户原因未能获得或获得贷款金额少于申请贷款金额的,需由客户自行补足差额部分,客户无权单方面解除合同,则表明公司在合同生效日具备收取款项的法定权利。虽然从合同条款及实务案例来看,在客户不能如期且足额获得银行贷款时,公司有权要求其补足剩余合同款项,但不能确定客户是否具备履约能力。公司虽从合同签订日起就具有收取合同价款的权利,但按揭贷款是否能够取得取决于多种因素,则表明合同价款收回具有不确定性;在合同开始日合同价款收回具有不确定性的,公司应当对其进行持续评估,即当客户按揭贷款(或公积金贷款)获得银行(或公积金贷款中心)审批通过(包括:银行审批通过、银行返件待办抵押、国土返件待放款、已放款状态等四种状态)的,公司已基本确定能够收回剩余款项,由此判断为“公司有权向客户收取价款”且“很可能收到合同价款”。

(3)首付分期方式的商品房销售合同,应综合上述分期付款方式和贷款方式付款的商品房销售合同中关于银行贷款审批通过与否及首付分期到期房款的支付情况来判断合同价款是否很可能收回,当首付分期款各期款项均已支付完毕且客户银行贷款(或公积金贷款)获得银行(或公积金贷款中心)审批通过的,表明合同价款很可能收回。

(二)收入确认时间

在符合收入确认条件后,公司进一步判断合同中的履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行,其中对于在某一时段内履行的履约义务,公司在该段时间内按照履约进度确认收入。满足下列条件之一的,属于在某一时段内履行履约义务;否则,属于在某一时点履行履约义务:1.客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益;2.客户能够控制公司履约过程中在建的商品;3.公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且该公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项(以下简称“合格收款权”)。

房地产公司与客户签订的商品房销售合同后,公司根据合同约定履约过程中所产出的商品(即商品房)具有不可替代用途,且在整个合同期间内具有“合格收款权”,即公司在同中的履约义务属于在某一时段内履行履约义务,公司在该段时间内按照履约进度确认收入。

对商品房具有不可替代用途的理解:商品房有明显不同于其他商品的特性,商品房销售合同签订且在政府主管部门进行备案后,该商品房销售合同中所售商品(明确的楼栋及房号)即受合同限制及政府主管部门限制,公司不能将商品用于其他用途(如再次销售),而对于客户来说,所购买的商品房市场价格的上涨与下跌所带来的经济利益与损失均由其享有或承担,因此,该商品房不管是事实上还是法律上都具有不可替代用途。

对“合格收款权”的理解:是指公司在整个合同期间内有法定权利就累计至今已完成的履约义务获得报酬,且该报酬能补偿已发生的成本及合理利润;也包含在合同因客户或其他原因导致合同终止的情况下,公司有法定权利就累计至今已完成的履约义务获得报酬,且能补偿已发生的成本及合理利润。根据公司商品房销售合同的约定以及各地司法实践、法院判例,在商品房销售合同签订日起,公司就已经拥有向客户收取全额房款的权利。

综上,本公司商品房销售合同属于在某一时段内履行的履约义务,应当在该履约义务履行期间内确认收入。

(三)收入确认方法

对于在某一时段内履行履约义务的销售合同,在该段时间内按照履约进度确认收入。综合考虑行业特性、商品房开发建设的性质以及会计相关性,公司采用投入法确定履约进度,即根据公司为履行商品房合同项下的履约义务而发生的投入进度来确定履约进度。对于类似情况下的类似履约义务,公司采用相同的方法确定履约进度。

本公司按照累计实际发生的成本占预计总成本的比例(投入法)确定履约进度,公式为:履约进度=累计已发生的成本/预计总成本*100%,每次确认收入时应计算最新的履约进度。累计已发生的成本及预计总成本的核算范围均包含:土地成本、前期工程成本、建安工程总成本、基础设施成本、配套设施成本、开发间接费用六大成本科目。为尽量准确的核算履约进度,同时兼顾成本效益原则,本公司按楼栋作为履约进度核算单元,同一楼栋的所有房号履约进度均一样,不需考虑各房号的物理进度。

(四) 收入计量

每份商品房销售合同中约定的履约义务基本都属于单项履约义务,合同价格为向客户转让商品预期有权收取的对价金额。每次确认收入时,应以每份合同价格为基础按该合同所售房号对应楼栋的履约进度计量收入,计算公式:

当期应确认会计收入=合同价格(不含税)*该合同所售房号对应楼栋的履约进度-以前会计期间累计已确认的收入

当期应确认会计销售成本=单方成本×合同面积×履约进度(该比例与收入确认的比例必须一致)-以前会计期间累计确认成本

累计确认的收入金额超过向客户累计收取的款项的差额应确认为合同资产,向客户累计收取的款项超过累计确认的收入金额确认为合同负债。每次确认收入时,应按照累计履约进度的方法计算应确认的会计收入和会计成本,扣除上一次已确认的累计收入与成本后的差额,即为本次应确认的收入与成本。

合同中存在重大融资成分的,公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额,应当在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日,公司预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的,可以不考虑合同中存在的重大融资成分。公司对客户取得商品控制权与客户支付价款的时间差及形成时间差的原因进行分析,以及结合利率、合同价格与现销价格差异等进行分析判断是否商品房销售合同是否存在重大融资成分。

(五)主要账务处理

1、在同时满足:(1)公司已取得商品房预售许可证;(2)商品房销售合同已签订并已在房管局备案;(3)公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回时确认会计收入。

(1)收到的房款大于按照履约进度计算的应确认会计收入

借:合同负债—结转房款收入—XX项目

贷:主营业务收入--地产(数量金额式核算)--分业务辅助核算 (2)收到的房款小于按照履约进度计算的应确认会计收入

借:合同资产—房款—XX项目

合同负债—房款—现金收款~XX开发项目

贷:主营业务收入—地产(数量金额式核算)—分业务辅助核算

(3)按照(2)笔分录确认收入后,根据时间的推移,按照商品房销售合同的约定,合同资产转移为应收账款时:

借:应收账款—房款—XX项目

贷:合同资产—房款—XX项目

(4)实际收到应收账款时

借:银行存款—XX银行

贷:合同负债—房款—现金收款~XX开发项目

借:合同负债—房款—现金收款~XX开发项目

贷:应收账款—房款—XX项目

(5)实际交房或视同交房时面积补差款的会计处理

1)产权金额(实测面积金额)小于或等于预收房款时

借:合同负债—结转房款收入~XX开发项目

贷:主营业务收入—地产(数量金额核算)~XX期XX物业形态

凭证附件:结转收入明细表

2)产权金额(实测面积金额)大于预收房款时

借:合同负债—结转房款收入~XX开发项目

应收账款—结转房款收入~XX开发项目

贷:主营业务收入—地产(数量金额核算)~XX期XX物业形态

5401主营业务成本

一、核算内容

本科目核算各公司已确认主营业务收入时相应结转的商品房销售成本。

二、科目设置

本科目按数量金额式核算,分期、分物业形态进行辅助核算。

三、主要账务处理

借:主营业务成本—地产(数量金额核算)~XX项目~XX期~XX物业形态

贷:开发成本—结转至主营业务成本~XX项目~XX期~XX物业形态

动态成本的正常变动,不调整以前期已经确认的成本,将差异调整到本期中。如果出现动态成本发生重大变化(如超过10%)的,除非该重大变化是因为政策、材料市场突发涨价等个别不可抗力因素外,一般将视为重大会计差错。故在管理中应严格控制动态总成本的大起大落,强化内部控制力度和管理力度,提升公司预测能力。

按履约进度100%确认收入成本后,原则上不再调整已经结转的成本,剩余成本结转至完工产品中。但是如果发现以前成本结转错误,需要按重大会计差错处理。

四、科目余额说明

期末应将本科目余额转入“本年利润”科目,结转后本科目无余额。

合同成本

公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的,应当作为合同取得成本确认为一项资产;但是,该资产摊销期限不超过一年的,可以在发生时计入当期损益。

增量成本,是指公司不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。房地产开发公司发生销售代理费、销售提成、合同印花税等属于合同增量成本,应当确认为“与合同成本有关的资产”,应当采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销,计入当期损益。但是,该资产摊销期限不超过一年的,可以在发生时计入当期损益。(注:销售提成是指销售人员与销售直接相关的提成费用,不含销售人员的基本工资、奖金等)

公司将与合同成本有关的资产在长期待摊费用中归集。

与合同成本有关的资产,按以下方式处理:

一、计提合同销售代理费、销售提成、合同印花税时

借:长期待摊费用—销售代理费 (1901.03)

长期待摊费用—销售提成 (1901.04)

长期待摊费用—合同印花税 (1901.05)

贷:其他应付款—销售代理费

其他应付款—销售提成

应交税费—印花税

二、按收入确认比例,摊销与合同成本有关的资产

借:销售费用—销售代理费

税金及附加—印花税

贷:长期待摊费—合同成本摊销 (1901.06)

三、与合同成本有关的资产摊销期限不超过一年的,可以在发生时计入当期损益。

1901长期待摊费用

一、核算内容

本科目核算公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上(不含1年)的各项费用,具体包括租入固定资产的改良支出及摊销期限在一年以上的其他待摊费用;与合同成本有关的资产等。

本集团不设“开办费”科目核算,公司在筹建期间内发生的开办费,包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等在实际发生时,计入“管理费用—开办费”科目。

二、科目设置

本科目按费用项目类别进行辅助核算。


三、主要账务处理

(一)企业发生的长期待摊费用时

借:长期待摊费用—原值~费用类别”科目,

贷;银行存款—XX银行

凭证附件:发票、已审批的购置申请、支票存根。

(二)摊销长期待摊费用时:

借:管理费用—长期待摊费用摊销

贷:长期待摊费用—累计摊销~费用类别

凭证附件:累计摊销计算表

(三)计提合同销售代理费、销售提成、合同印花税时

借:长期待摊费用—销售代理费 (1901.03)

长期待摊费用—销售提成 (1901.04)

长期待摊费用—合同印花税 (1901.05)

贷:其他应付款—销售代理费

其他应付款—销售提成

应交税费—印花税

凭证附件:发票、销售代理清单、印花税计提表。

(四)按收入确认比例,摊销与合同成本有关的资产

借:销售费用—销售代理费

销售费用—举办活动费

税金及附加—印花税

贷:长期待摊费—合同成本摊销 (1901.06)

四、科目余额

本科目期末借方余额,反映公司已发生尚未摊销完毕的长期待摊费用以及与合同成本有关的资产余额。

2171应交税费

在新收入准则下,按履约进度确认收入。此时,税法上的纳税义务未实现,不需实际缴纳税费,但是会计上利润已体现,需要确认税金及附加、所得税费用。为了解决会计核算与实际纳税的差异,按以下规定处理。

一、增值税

增值税的处理与原核算办法一致。预收房款时计提“暂估销项税”;按履约进度确认收入时,无需计提增值税,待办理完竣工备案登记后,纳税义务产生时,将暂估销项税转出至“应交增值税-销项税”。

1.收到预收房款时:

借:银行存款—XX银行

贷:合同负债—房款—现金收款~XX开发项目

合同资产—合同资产—房款—XX项目

暂估销项税—地产

应交增值税—销项税—X业务—采用X计税方法—X税率—预交

2.按按履约进度确认收入时,无需计提增值税

借:合同负债—房款—现金收款~XX开发项目

合同资产—合同资产—房款—XX项目

贷:主营业务收入—地产~XX期XX物业形态

3.竣工备案后,纳税义务产生时,将暂估销项税转出至“应交增值税-销项税”。

借:暂估销项税-地产

贷:应交增值税—销项税—X业务—采用X计税方法—X税率-预缴(负数)应交增值税—销项税—X业务—采用X计税方法—X税率-结算交纳

二、土地增值税

土地增值税采用“三分法”核算(不适用的地区,参照适用),即分为:普通住宅、非普通住宅、非住宅三种。预收房款时,按预增率缴纳土增税;按履约进度确认收入时,按“三分法”结转不同类型房产的土地增值税,税率采用预测税率,每半年或者每年更新一次测算税率,每次结转土增税时,根据新的测算税率重新计算,将以前期间结转差额结转到本期税金及附加。最后根据土地增值税清算结果进账务处理。

1.收到预售房款计征:

借:应交税费-预缴税费-预缴土地增值税

贷:应交税费—应交土地增值税

凭证附件:土地增值税预缴金额计算表、纳税申报表

2.实际交纳预售房款对应的土地增值税时:

借:应交税费—应交土地增值税

贷:银行存款—XX银行

凭证附件:银行进账单,税票

3.每次按履约进度结转收入时,将“应交税费—预缴税费—预缴土地增值税”转入“营业税金及附加”:(结转税率为最新测算税率),当结转的土地增值税大于预缴土地增值税后,贷方任然采用“应交税费—预缴税费—预缴土地增值税”科目。

借:营业税金及附加—主营业务税金及附加—土地增值税

贷:应交税费—预缴税费—预缴土地增值税

凭证附件:收入确认清单、土地增值税结转税金及附加的明细清单

4、汇算清缴

根据税务汇算清缴结果,对土地增值税多退少补,如果为补征,则进行如下账务处理;如果为退税,则下述账务处理为红字会计处理。

借:应交税费-预缴税费-预缴土地增值税(计提)

贷:应交税费—土地增值税

凭证附件:汇算清缴报告

借:应交税费—应交土地增值税(缴纳)

贷:银行存款

凭证附件:银行进账单,税票

借:税金及附加(结转税金)

贷:应交税费-预缴税费-预缴土地增值税

三、城建税、教育附加费、地方教育附加费

城建税、教育附加费、地方教育附加费也采用预测税率进行结转,每半年或者每年更新一次测算税率。参照土地增值税的会计处理方式进行处理。

四、所得税

按新收入准则确认收入,会产生纳税暂时性差异。为了方便所得税的核算,做以下规定:

一、预收房款时,按目前的方式预缴所得税,计入“递延所得税资产—预计利润”中;

二、每次按履约进度确认收入时,需要根据当期利润表计算所得税费用,对应确认为“应交税费—应交所得税”、“递延所得税负债”;

三、当同时存在“递延所得税资产—预计利润”、“递延所得税负债”时,需要进行冲减,资产负债表只存在“递延所得税资产—预计利润”、“递延所得税负债”的其中一项,不得同时存在;

四、当到达税法规定的纳税时点,将“递延所得税资产—预计利润”转入当期所得税费用中;将“递延所得税负债”转入“应交税费—应交所得税”中。

五、项目结算后,“递延所得税资产—预计利润”、“递延所得税负债”全额结转不得留有余额。

会计处理如下:

1.收到预售房款,按税法规定预征企业所得税,申报交纳所得税

借:递延所得税资产—预计利润

贷:应交税费—应交所得税

预缴所得税

借:应交税费—应交所得税

贷:银行存款—XX银行

2. 每次按履约进度确认收入时,需要根据当期利润表计算所得税费用

借:所得税费用

贷:应交税费—应交所得税 (当期应交部分)

递延所得税负债 (也可能是借方)

3.每次按履约进度确认收入,计提递延所得税负债后,判断是否同时存在“递延所得税资产—预计利润”、递延所得税负债”,如同时存在,按较小金额冲减

借:递延所得税负债 (较小金额)

贷:递延所得税资产—预计利润 (较小金额)

4.竣工备案后,达到纳税时点时

借:递延所得税资产

贷:应交税费—应交所得税

借:所得税费用

贷:递延所得税资产—预计利润

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