房地产开发成本科目的设置及核算举例

 一、开发成本一级科目的设置

根据《企业会计准则——应用指南》附录《会计科目和主要账务处理》的规定，没有开发成本和开发间接费一级科目，但依据企业会计准则中确认和计量的规定，企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目，企业可结合实际情况自行确定会计科目编号。房地产开发企业应根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并结合房地产企业会计核算的特点设置会计科目。房地产开发开发企业可将“5001 生产成本”科目改为“5001 开发成本”科目进行核算，但现在很多房地产开发开发企业都是多元化经营，笔者所在的公司就投资有建材生产、物业管理、监理等企业，因此建议保留“5001 生产成本”科目，增设“5002 开发成本”“5102 开发间接费”一级科目。

二、开发成本明细科目的设置

开发成本属一级科目,在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要,确定成本项目,进行明细核算。二级明细科目按其用途可设为土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发。在电算化条件下，为了减少科目级次，实务中可减化此二级科目的设置，直接在开发成本科目下按成本核算对象或成本费用项目设置二级明细科目。

1、按成本费用项目设置二级明细科目

在开发成本一级科目下设置土地征用及拆迁费、前期工程费 、基础设施费、建筑工程费、园林环境费、公共配套费、开发间接费用、资金成本、成本结转九个明细科目，成本结转科目是电算化的需要设立的，辅助账类型设为项目核算、客商往来，示例如下：

这种方法的优点是项目帐和客商往来全部在辅助帐核算，科目帐清爽、简洁，便于成本资料的比较和分析。缺点是不够直观，录入凭证和查询项目成本较复杂。适合项目很多的情况下使用，建议项目30个以上的使用这种方法。
    2、按成本核算对象设置二级明细科目

在开发成本科目下，二级科目按项目设置，三级科目统一，示例如下：

这种方法的优点是项目成本一看便知，很直观，查询方便，缺点是项目多了科目会很多，科目帐不够清爽、简洁。适合项目较少的情况下使用，建议项目30个以下的使用这种方法。

3、房地产开发企业应根据自己的实际情况和特点设置开发成本明细科目。

如以上两种方法都可以根据需要再设置下级明细科目，公共配套设施费明细科目下可以再设明细科目会所、游泳池等，但建议不要设置太细，否则录入凭证和核算比较麻烦。另外如果需要可以将土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发设为一级会计科目，也可以在开发成本下将土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发设为二级科目，再按上述两种方法明细核算。

三、房地产开发企业开发成本核算举例。

以出包给外单位进行施工建造为例，如某房地产开发企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：万元）

假设科目按以上第二种方法设置，分录如下：

（一）、支付土地价款

1、借：开发成本—芳草地—土地征用及拆迁费50000万元

贷：银行存款 50000万元

2、借：开发成本—大同花园—土地征用及拆迁费100000万元

贷：银行存款 50000万元

（二）、支付设计费

1、借：开发成本—芳草地—前期工程费 600万元

贷：银行存款 600万元

2、借：开发成本—大同花园—前期工程费900万元

贷：银行存款 900万元

（三）、预付给承包单位的工程款和备料款

借：预付账款—预付承包单位款 1000万元

贷：银行存款1000万元

（四）、企业与承包单位依据工程价款结算单结算进度款

　1、借：开发成本—芳草地—建安工程费 2000万元

贷：应付账款—应付工程款   2000万元

2、借：开发成本—大同花园—建安工程费 6000万元

贷：应付账款—应付工程款   6000万元

3、借：开发成本—在水一方—建安工程费 8000万元

贷：应付账款—应付工程款   8000万元

（五）、支付工程款

借：应付账款—芳草地    900万元

—大同花园  5800万元

—在水一方  8000万元

贷：银行存款 14700万元

（六）、领用设备进行安装

借：开发成本—在水一方—建安工程费 3000万元

贷：库存设备 3000万元

（七）、分摊银行贷款利息

　借：开发成本—芳草地—资金成本700万元

              —大同花园—资金成本1200万元

贷：应付利息（或过渡科目开发间接费—财务费用 ）1900万元

（八）、验收合格将其开发成本结转“开发产品”账户

借：开发产品—在水一方 61000万元

贷；开发成本—在水一方—成本结转 61000万元