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房地产会计核算管理办法(新收入准则)

时间:2021-04-25 16:10:59  来源:  作者:

财政部于 2017年7月19日修订发布了《企业会计准则第 14 号—收入》(财会〔2017〕22 号),要求境内上市企业自2020年1月1日起施行,并同时允许企业提前执行。执行新收入准则的企业,不再执行财政部于2006年2月15日印发的《财政部关于印发〈企业会计准则第1号—存货〉等38项具体准则的通知》(财会〔2006〕3号)中的《企业会计准则第14号—收入》和《企业会计准则第15号—建造合同》,以及财政部于2006年10月30日印发的《财政部关于印发〈企业会计准则—应用指南〉的通知》(财会〔2006〕18号)中的《〈企业会计准则第14号—收入〉应用指南》。

鉴于可以为财务报表使用者提供更加可靠与相关的财务信息,更能够体现公司所处行业的经营特性,客观、真实、完整、及时地反映公司的经营成果与财务状况,公司自2018年1月1日开始提前运用新收入会计准则。本核算办法旨在规范新收入会计准则下的收入及相关会计处理 。

第一部分 新收入准则适用的会计政策

一、新准则下收入确认的条件

一般房地产以往会计年度的财务报表,商品房销售合同的风险与报酬在物业交付时点全部转移给客户时,公司一次性确认房地产商品销售收入,而非按照商品房建造进度陆续确认收入。新收入准则第五条规定:“当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时,企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入:(一)合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务;(二)该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务(以下简称“转让商品”)相关的权利和义务; (三)该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款;(四)该合同具有商业实质,即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额;(五)企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。在合同开始日即满足前款条件的合同,企业在后续期间无需对其进行重新评估,除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。”同时第六条规定:“在合同开始日不符合本准则第五条规定的合同,企业应当对其进行持续评估,并在其满足本准则第五条规定时按照该条的规定进行会计处理。”公司按照上述条款的规定对收入是否应予确认进行判断和执行,对于在商品房按揭付款方式下,暂时不符合第五条(五)“企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回”的商品房销售合同项下所收到的款项作为一项负债,当按照第六条规定进行后续期间持续评估认为其已达成第五条规定时,认为满足收入的确认条件并进行会计处理。

二、新准则下收入确认的时间

在符合新收入准则关于收入确认的条件后,公司进一步按照新收入准则第十一条和第十二条的规定,对合同中单项履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行进行识别,其中对于在某一时段内履行的履约义务,公司在该段时间内按照履约进度确认收入。准则第十一条规定:“满足下列条件之一的,属于在某一时段内履行履约义务;否则,属于在某一时点履行履约义务:(一)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。(二)客户能够控制企业履约过程中在建的商品。(三)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。”公司在商品房销售时,商品房销售合同签订且在政府主管部门进行备案后,该商品房销售合同中所载具体物业即受合同限制及政府主管部门限制,公司不能轻易地将商品用于其他用途(如再次销售),具有不可替代用途,满足新收入准则第十一条(三)所述“企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途”的规定。同时,商品房销售合同签订生效后,公司有权向客户收取全部房款的权利,综合考虑可能影响商品房销售合同中收款权利可执行性的特定合同条款、商业实践和当地司法实践及司法判例,对于公司“在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项”的商品房销售认定为在某一段内履行义务的合同,按照履约进度确认收入。

公司应对商品房销售的客户的履约能力及房款的可收回状态进行会计评估与判断。对于按揭贷款尚未审批通过,尚不符合新收入准则第五条第五款“对价很可能收到”的条件的,公司不应确认收入,而应持续跟踪,直至在其通过银行审批后,满足了“对价很可能收到”条件后方可确认收入。由于客户按揭贷款无法办理所导致的商品房销售合同解除的相关诉讼或裁决中,当地政府主管机构或司法案例、司法实践不支持公司具有合格收款权的区域,所在区域不应按照新收入会计准则确认收入。在此判断过程中,各公司财务部应认真研读判决或裁决中的理由及事实,并应征询当地权威律师的专业意见,应同时恪守“不能以偏概全”和“不能冒进”两项基本原则。

三、新准则下收入确认的方法(投入法)

公司对于在某一时段内履行履约义务的销售合同,在该段时间内按照履约进度确认收入。综合考虑行业特性、商品房开发建设的性质以及会计相关性,公司采用投入法确定履约进度,即根据公司为履行商品房合同项下的履约义务而发生的投入进度来确定履约进度。对于类似情况下的履约义务,公司采用相同的方法确定履约进度。

注:投入不仅仅是资金投入,是指公司为了在商品房开发建设过程中的资源投入,包括已发生未支付的资源投入。如分期付款的土地,应全额计入投入,而不是实际支付的部分。

鉴于公司目前的管理现状,同时综合考虑工作量、操作性等因素,公司以“楼栋”作为投入法的核算单元。在计算投入法时,公司采用分母和分子都包括成本核算的六大科目范畴,即分母分子在统计计算时,均应包括土地成本、前期工程成本、建设安装总成本、基础设施成本、配套设施成本、开发间接费。确认收入时,应使用本楼栋的履约进度(即楼栋完工百分比)确认收入,同一楼栋的商品房销售合同应使用同一个履约进度来结转收入,而不论其各自的物理修建状态和工程形象进度。

四、新准则下收入的计量

商品房销售合同中存在重大融资成分的,公司按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额,在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日,公司预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的,不考虑合同中存在的重大融资成分。

如:车库销售的分2年支付。

五、新准则下合同取得成本(增量费用)

根据原收入准则,公司以往财务报告对于与商品房销售合同直接相关的增量成本(如销售代理佣金等)在其发生时直接计入当期损益,但其相应的商品房销售合同下的收入需要等待在物业实际(或视同)交付时一次性确认,导致成本与收入的确认在时点上不匹配。按照新收入准则的规定,如果同时满足:“(一)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关,包括直接人工、直接材料、制造费用(或类似费用)、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本;(二)该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源;(三)该成本预期能够收回公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回”条件的增量成本,应当作为合同取得成本确认为一项资产,而非确认为费用。其中,增量成本是指公司不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金、销售合同印花税等)。

六、收入确认频率

按新收入准则方式确认收入时,应按季度确认收入。但是,集中开盘项目,应于每次开盘当月,按履约进度确认一次收入,其后,每季度确认一次收入。

七、新准则下的使用日期

本次收入会计政策变更自2018年1月1日起执行。

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