房地产代建业务的涉税处理

 房地产代建：拥有土地使用权的企业由于没有房地产开发的经验、资金及人才等原因，在补足土地出让金、契税、滞纳金后，取得相关开发手续，委托房地产开发公司进行代建。如绿城建设的代建业务可分为三种模式：项目代建、资本代建和政府代建。为了委托方和被委托方的税务利益最大化，无论哪一种代模式，都应遵行以下一些法则。

一、注意事项

需要注意的是，委托代建业务在税务上认定时，需要同时严格符合以下几个条件：

（1）由委托方自行立项；

（2）不发生土地使用权或产权转移；

（3）受托方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费；

（4）事先与委托方签订有委托代建合同；

（5）施工企业将发票开具给委托建房单位。

如果委托代建业务同时符合以上条件，被认定为委托代建业务时，增值税则按照“现代服务业——商务辅助服务——经纪代理”，企业按照一般纳税人，税率为6%。仅就收到的“代建管理费”征收增值税、企业所得税。

如果不能同时满足，不论开发商如何核算，一律按“销售不动产”税目征收增值税。

是否被认定为代建业务，纳税差异如下表。如果选用此方案，为了降低被委托方——代建方的税负，代建方应严格按照地按代建模式处理，因此，以下分析均按照可以被认定为委托代建业务分析。

二、合同签订风险提示

目前国家税务总局对委托代建业务没有明确的税法规定，而部分地区的税务局自行制定了政策。因此，我们在具体执行中需要注意规避风险：

1、部分地方税务机关要求“代建方只能收取手续费”的风险

为了规避代建业务不被认可的风险，操作时，需要企业和对方签订代建合同，约定好收取代建费的方式，如按固定金额或按销售收入的一定比例收取代建手续费，以避免税务局不认定为代建业务的风险。

2、垫资的风险

很多情况下，拥有土地使用权的一方缺乏资金，同时需要代建方出资，但如果代建方出资，就不符合房地产委托代建业务规定的条件，怎么办？

为了规避代建方垫资的嫌疑，建议在代建协议中不要涉及到垫资、借款事宜，也不得由代建公司直接借款给对方企业或者项目公司使用，可由其它可控制的第三方另行签订借款协议。

三、手续费的处理

代建业务一般按照委托方投资总额（概预算）收取管理费，也有地方按照代建产品销售收入的比例收取管理费。

目前很多省份对管理费收取比例没有明确的规定，我们计算时，暂时按照投资总额。方案测算中，代建管理费计算公式为，代建管理费=项目投资总额×手续费比例。

在《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财政部［1995］6号），第七条第(二)款中规定，“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等”。

如上显示，土地增值税开发间接费中没有明确提到代建管理费，因此各地税务机关对“代建管理费能否计入开发成本，土地增值税前扣除”口径有很大差异，目前只有广州地方税务局明文规定，可以在土地增值税前扣除。而其它省市均没有明确，因此，为了稳妥起见，我们暂时按照不能计入开发成本处理。

四、涉税与收益分析

1、被委托方代建业务

作为代建业务，被委托方收取管理费，要缴纳增值税、企业所得税，不用缴纳土地增值税。

2、委托方企业

被委托方代建完成后，交付委托方企业。对方正常的对外销售，要缴纳增值税、土地增值税、城建税及教育费附加及企业所得税等。

假设委托方将开发项目完全对外销售，实现销售额60亿元，发生销售费用1.8亿元、管理费用1.2亿元、资金利息费用3亿元。