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土地转让的税务筹划

时间:2021-05-19 15:17:55  来源:  作者:

A房地产公司(一般纳税人)拥有一块土地(营改增后取得),原价5000万元(未进行开发,为生地),现该地块市价9000万元,A公司欲以9000万元的价格转让给B公司。

那么,如何转让才能实现税负最低呢?

一、直接转让土地

(一)增值税

A公司计算销项税额:9000÷(1+10%)×10%=818.18万元

通过对营改增后相关政策的梳理,截止到本文发稿,国家并未出台针对土地使用权转让,计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定。

如:国家税务总局公告2016年第18号文相关规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

18号公告也只是针对房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。

因此,从目前的政策来看,2016年4月30日后取得的土地,转让时,计算销项税额,不得扣除取得土地的价款,应全额计算应税销售额。

(二)土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)

根据国税函发〔1995〕110号宣传题纲相关解释,对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款,交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。

A公司土地增值额:9000÷(1+10%)-5000=3181.82万元;

增值率为:3181.82÷5000×100%=63.64%

应纳增值税为:3181.82×40%-5000×5%=1022.73万元;

(三)企业所得税

A企业应缴纳企业所得税:(9000-5000-1022.73)×25%=744.32万元。

(四)契税

根据《契税暂行条例》第一条规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。

第三条规定,契税税率为3%~5%,契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。

根据财税〔2016〕43号第一条规定,计征契税的成交价格不含增值税。

B公司应缴纳契税:9000÷(1+10%)×3%=245.45万元。

采用直接转让方式,A公司与B公司共需缴纳税款:818.18+1022.73+744.32+245.45=2830.68万元

二、“生地变熟地”后再转让

A公司对该土地进行开发整理,投入建设费用100万元。

(一)增值税

A公司计算销项税额:9000÷(1+10%)×10%=818.18万元

(二)土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)

根据国税函发〔1995〕110号宣传题纲相关解释,对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20 %以及在转让环节缴纳的税金。

A公司土地增值额:9000÷(1+10%)-5000-100×1.2=3061.82万元;

增值率为:3061.82÷5000×100%=61.24%

应纳增值税为:3061.82×40%-5000×5%=974.73万元;

(三)企业所得税

A企业应缴纳企业所得税:(9000-5000-100-974.73)×25%=731.32万元。

(四)契税

B公司应缴纳契税:9000÷(1+10%)×3%=245.45万元。

“生地变熟地”后再转让方式,A公司与B公司共需缴纳税款:818.18+974.73+731.32+245.45=2769.68万元

三、变土地为股权后再转股

首先注册一家全资子公司C,注册资金10万元,然后A公司以该块土地使用权增资入股C公司,土地过户后,将C公司100%的股权以9010万元的价格转让给B公司。

(一)增值税

以土地使用权作价出资入股,该土地使用权权属发生转移,且投资企业获得被投资企业的股权,是有偿转让土地使用权的行为,应根据财税〔2016〕36号文附件1第十条有偿销售不动产、无形资产的规定征收增值税。

A公司计算销项税额:9000÷(1+10%)×10%=818.18万元

(二)土地增值税

根据财税[2015]5号文第四条规定,单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。

第五条规定,上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

A公司土地增值额:9000÷(1+10%)-5000-100×1.2=3061.82万元;

增值率为:3061.82÷5000×100%=61.24%

应纳增值税为:3061.82×40%-5000×5%=974.73万元;

(三)企业所得税

A企业应缴纳企业所得税:(9000-5000-100-974.73)×25%=731.32万元。

(四)契税

根据财税[2015]37号第六条规定,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。

(五)股权转让

将C公司100%的股权以9010万元的价格转让给B公司。

1、股权转让不涉及增值税、契税;

2、由于土地是最新评估价入股增资,转让无增值,不涉及土地增值税。

变土地为股权后再转股方式,A公司与B公司共需缴纳税款:818.18+974.73+731.32+245.45=2524.23万元

通过对以上三种不同土地转让方式所承担的总体税负来分析,很显然,第三种转让方式,总体税负是最低的。

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