2025年初级会计职称辅导招生方案 建安业的分包与中介中间适用不同的税率，是否选择低税率纳税应该考虑《合同法》的问题；住房出租、以租代售规避营业税有许多风险，本文主要讨论这两个问题
一、建筑劳务分包还是中介的问题
1、涉税分析
根据《营业税问题解答[之一]》（国税发[1995]156号）第七条：“问：对工程承包公司承包的建筑安装工程按何税目征税？答：根据营业税暂行条例第五条第（三）款”建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额“的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按”建筑业“税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按”服务业“税目征收营业税。”可知：
工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，均应按“建筑业”税目（税率为3%）征收营业税。
工程承包公司负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目（税率为5%）征收营业税。
案例：一家建安公司得知当地某大公司有一项总投资2100万元的工程欲发包。于是建安公司便运用多方面关系承揽此项工程。经与那家大公司协调，建安公司可供选择的方案有两个。一个是建安公司只负责工程的协调业务，促成另一家公司承包此项工程，然后向另一家公司收取服务费100万元。一个是建安公司直接与该大公司签订承包合同2100万元，然后再将工程转包2000万元给另外一家公司。
假如选择方案一，那么就应该按服务业5%的税率缴纳营业税，建安公司应该缴纳的营业税为100×5%=5（万元）
假如选择方案二，那么就应该按建筑业3%的税率缴纳营业税，建安公司应该缴纳的营业税为（2100－2000）×3%=3（万元）
纳税筹划的效果：方案二节税2万元。
从合同法上分析不同形式的后果
根据《合同法》（主席令1999年第15号）第十六章 建设工程合同中第二百七十二条规定：“总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。”可知：如果分包方破产，总包人与分包人就其完成的工作成果向发包人承担连带责任。
根据《合同法》（主席令1999年第15号）第二十三章居间合同中第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”和第四百二十五条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”可知：
如果采取中介服务的形式，如果承包方破产，居间人除故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况外，不承担任何违约或赔偿责任。
二、规避个人购房的营业税，购房风险多多
1、涉税分析：
根据《关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号）规定：“2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。”
根据《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号）第一条第一款规定：“ 各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。”可知：
2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。
为规避售房时间不足5年的营业税负担，许多购房者想出了如下三种所谓的纳税筹划办法，以规避营业税：
所谓“以租代售”，是指房主出售个人购买不足5年的房屋时，为了避免全额缴纳营业税，买卖双方先签订一份租赁合同，买家先以租房的形式居住在该房屋内，等到购房时间超过5年期限后，双方再签订二手房买卖合同。
“租售两全”，是房主将房屋交由房产中介进行出租和管理，房产中介按年向房主预付租金。待购房时间超过5年后，房主可以随时通过该中介出售此房，其所收到的预付租金则在售房时分段结算，过户以前的归房主所有，过户以后的租金冲抵该中介向房主支付的房款。
“合同公证”的具体方法是，买卖双方先签订一份以分期付款方式购房的买卖合同，并到公证处进行公证。买方交付第一笔房款后即可入住，等到购房时间超过5年期限后买方交付最后一笔房款，双方再到房产交易中心办理过户手续。
从税法的角度上讲：上述三种纳税筹划方式不存在多大的税收风险。
2、相关法规风险分析
根据《物权法》（主席令2007年第62号）第十五条：“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”和第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”
购房实质性拥有房地产的所有权，则必须履行登记手续，因为不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
尽管合同有效，但因未办理过户手续，售房者另售他人或以房抵债时，出售方可能仅承担合同违约责任，购房方不能保证其权利安全实现。具体有：
采取以租代售和租售两全的购房方式，因为没有办理产权过户，买卖双方都随时可以毁约。对于“出租人”（实为出卖人）而言，承租人拥有随时解约的权利，若“承租人”（实为买受人）在租赁期内由于经济状况、房屋价格等因素不再承租房屋，请求解除双方所签租赁合同，出租人出售房屋目的即无法实现。对于“承租人”（实为买受人）而言，出租人拥有随时解约的权利，若“出租人”（实为出卖人）在出租期内由于房屋价格上涨等因素不再出租房屋的，请求解除双方所签租赁合同，承租人购买房屋目的即无法实现。
合同公证的购房方式隐藏着更大的交易和法律风险。由于只签订了购房合同而未办理房产过户，买方付钱后，卖方虽然可以把房产证押给买方，但卖方可以补办房产证，再把房子卖给其他人或抵押给银行借债。买卖双方一旦发生房产纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售，买房人的利益将无法保证。即使双方对交易合同进行了公正，但不到产权登记机关办理过户手续，仍不具备对抗第三人的法律效力。
因此，对于投资者和购房人，采取违法手段避税，只会偷鸡不成蚀把米，贪小便宜吃大亏，要想更好地保障自己的权益，必须依法行事。
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